임대차보호법. 경제적 약자인 주택ㆍ상가 세입자들에게 있어 꼭 필요한 법이다. 임대차보호법은 한 마디로 세입자(임차인)의 권리를 보호하기 위해 제정된 법이다.

임대차보호법은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법으로 나뉜다. 이 두 법은 임차인의 권리 보호라는 큰 틀은 갖지만 세부적으로는 다소 차이가 있다.

기본만 알아도 큰 도움

주택임대차보호법은 1981년 처음 제정 시행됐다. 민법(民法)에서 정한 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 다른 면이 있고 또 민법에서 보호하기 어려운 면을 보완하기 위해 제정된 특별법이다.

이 법의 핵심은 ▶대항력 인정 ▶우선변제권 ▶소액임차인 최우선변제권이다. 사실 이 세 가지만 확실하게 알고 있어도 임대차 계약 때 많은 도움이 된다.

대항력은 임대인 등에게 적법한 권리를 주장할 수 있는 권리다. 예를 들어 계약기간이 끝나지 않은 상태에서 임대인이 집을 비우라고 해도 임차인은 계약기간이 끝날 때까지 살 수 있는데, 이는 바로 임대인의 대항력이 인정되기 때문이다.

우선변제권은 주택임대차계약서상 확정일자를 갖춘 경우에만 인정된다. 임대차계약을 마치면 동사무소에 가 전입신고를 하게 되는데 이 때 확정일자라는 것을 받는다.

계약서를 내밀면 담당 공무원이 계약서상에 날짜(당일)를 써 주는데 이 날짜를 받은 다음날 0시부터 우선변제권이 인정된다. 다만 확정일자를 받은 날 이전에 해당 주택에 대한 우선변제권을 갖는 자(선순위 담보권자)가 있으면 후순위자가 된다.

최우선변제권은 소액임차인에 한해

최우선변제권은 소액임차인(보증금 기준 수도권과밀억제권역 4000만원 이하, 인천 외 기타 광역시 3500만원, 그 외 300만원)을 위한 것이다.

확정일자를 받은 날 이전에 해당 주택에 대한 변제권을 갖는 자가 있어도 임차인이 전세금 일부(수도권과밀억제권역 1600만원, 인천 외 기타 광역시 1400만원, 그 외 1200만원)에 대해 최우선으로 변제권을 갖는다.

예를 들어 수도권과밀억제권역에 속해 있는 경기도 고양시에서 전세 3000만원에 원룸을 임차한 경우, 이 집이 경매 등으로 넘어가면 변제권 순위에 관계없이 임차인은 최고 1600만원을 우선 변제받을 수 있다.

그러나 나머지 1400만원은 변제권 순위 및 경매 낙찰가에 따라 변제 여부가 결정된다. 다만 확정일자를 받은 시점이 2001년 9월 14일 이전인 경우에는 최우선 변제금액이 다를 수 있다.

주택임대차보호법의 적용을 받는 경우는 아파트 등 법에서 정한 주거용 건물과 주거용으로 사용하는 일부 업무용 건물을 임차해 주거하는 경우 등이다.

 

상가는 대상 범위 다소 적어

영세상인을 보호할 목적으로 2002년 11월 시행된 상가건물임대차보호법 역시 주택임대차보호법과 큰 틀은 같다.

 

다만 사업자등록의 대상이 되는 상가ㆍ사무실ㆍ공장ㆍ창고 등 영업용 건물을 임차한 경우에만 이 법의 적용을 받는다. 사업자등록 대상이 아닌 동창회사무실, 교회 등의 비영리단체 건물은 이 법의 적용을 받지 않는다.

또 임차해 영업용으로 사용하는 경우에만 이 법의 적용을 받을 수 있다. 특히 보증금 기준(월세가 있다면 ‘보증금+(월세×100)’으로 계산)으로 서울은 2억4000만원, 서울 외 수도권과밀억제권역은 1억9000만원, 인천 외 기타 광역시 1억5000만원, 그 외 1억4000만원 이하에 임차한 경우에 한한다.

보증금 상한액을 둔 것은 말 그대로 영세상인을 보호할 목적이다. 돌려 말하면 영세상인만 이 법의 보호를 받을 수 있다는 얘기다. 이 조건에 맞는 임차인은 확정일자를 받는 것만으로 우선변제권 등의 권리를 인정받는다.

그러나 주택과 달리 확정일자를 받기 위해서는 반드시 사업자등록을 해야 한다. 또 동사무소가 아니라 임차한 상가건물 소재지 관할 세무서에서 받는다.

상가 역시 주택과 마찬가지로 최우선변제권을 갖다. 그 기준은 보증금 기준(월세가 있으면 위와 같은 방법)으로 서울 4500만원, 서울 외 수도권과밀억제권역 3900만원, 인천 외 기타 광역시 3000만원, 그 외 2500만원이다.

이 경우 최우선으로 변제받을 수 있는 금액은 서울 1350만원, 서울 외 수도권과밀억제권역 1170만원, 인천 외 기타 광역시 900만원, 그 외 750만원이다.

주택 관련 임대차보호 Q&A

-확정일자 받은 직후 주소를 옮기면 안 되나.
=주소 이전 시점부터 대항력 및 우선변제권 등을 잃게 된다. 임차인은 함부로 주소지를 옮겨서는 안 된다.

 

-전입신고가 안 되면 확정일자도 효력이 없나.
=확정일자는 전입신고를 전제로 한다. 따라서 임차계약서에다 확정일자 날인을 받았더라도 전입신고가 되어 있지 않으면 우선변제권 등을 행사할 수 없다. 그러나 세대주가 주민등록을 새로 임차한 주택으로 옮기지 못했더라도 가족 중 아무나 주민등록상 전입신고를 한 경우에는 인정된다.

 

-임대차 기간 중간에 집주인이 바뀌었는데 계속 살 수 있나.
=전 주인과 계약한 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 살 수 있다. 다만 임대차 계약을 먼저 했어도 새 주인이 먼저 전입신고를 한 경우에는 대항할 수 없다.

 

-임대인이 우선 변제를 받을 수 있는 방법은.
=확정일자를 받은 다음날 0시부터 우선변제권을 갖는다. 따라서 그 전에 변제권을 갖는 자가 있다면 후순위로 밖에 변제 받을 수 없다. 다만 법이 정한 일정 금액 미만의 소액 임대인의 경우에 한해 최우선으로 일정 금액을 변제받을 수 있다.

 

-선순위 담보권자가 없고 임차인이 대항력과 확정일자를 받은 상태에서 주택이 경매에 넘어가면 임차인은 경매절차에서 배당을 받을 수 있나.
=배당을 받을 수 있을 뿐만 아니라 당초 임대인과 계약한 날까지 집을 비워주지 않아도 된다.

 

-임차기간 1년에 전세로 살고 있는데 1년을 더 살고 싶다. 하지만 집주인이 1년 계약했으니 그만 나가라고 한다. 집을 비워져야 하나.
=1년을 더 거주할 수 있다. 주택임대차보호법은 ‘기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정하고 있다. 따라서 1년 계약을 맺었더라도 2년까지 살 수 있다.

 

-임대차 기간이 끝나 집을 비우려 하는데, 집주인이 새 임차인이 들어올 때까지 보증금을 돌려줄 수 없다고 한다.
=임대차 기간이 끝나면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있다. 새로운 임차인을 들이는 것은 임대인의 몫이다. 하지만 임대인이 보증금을 반환해 주지 않으면 임차인은 결국 보증금 반환소송을 제기할 수밖에 없다.

 

-임대차 기간이 끝났는데 동일한 조건에 계약을 갱신하게 됐다. 이런 경우 확정일자를 다시 받아야 하나.
=임대인이 임차기간 만료 전 갱신 거절 등의 통보를 하지 않아 계약이 동일한 조건으로 자동 연장되는 경우에는 별도로 계약서를 작성하거나 확정일자를 받지 않아도 된다. 그러나 일부 계약 조건이 바뀌어 계약서를 다시 쓸 때는 확정일자를 다시 받아둬야 한다.

상가 관련 임대차보호 Q&A

-모든 임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받는가.
=아니다. 이 법은 사업자등록이 되는 영세상인으로 한정된다.

 

-이 법의 적용을 받으려면 임대차 계약 후 어떤 조치를 취해야 하나.
=사업자등록증, 임대차계약서 원본, 건축물관리대장 등을 가지고 관할 세무서에 가 확정일자를 받아야 한다.

 

-서울에서 임대차 계약을 갱신하려 한다. 임대인이 보증금의 10% 인상을 요구했는데, 10%를 올려주면 2억4000만원이 넘는다. 이 경우도 법의 보호를 받을 수 있나.
=인상된 보증금이 2억4000만원(서울)을 초과하므로 이 법의 적용 대상에서 제외된다.

 

-계약기간을 8개월로 했는데 더 있고 싶다. 그러나 임대인이 계약이 끝났다고 나가라고 한다. 비워줘야 하나.
=기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우는 임대차 계약 기간을 1년으로 본다. 따라서 계약 시점부터 1년까지는 임차인에게 권리가 있다.

 

-1년 계약하고 영업 중인데, 계약을 갱신하고 싶다. 어떻게 하면 되나.
=임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신요구를 통보하면 된다. 임차인이 계약갱신을 요구한 경우 임대인은 상가 건물의 재건축 등의 특별한 사유 없이 거절 할 수 없다.

 

-임대인도 임차인에게 계약갱신요구를 할 수 있나.
=계약갱신요구권은 임차인에게만 있으므로 임대인은 이 권리를 행사할 수 없다.

 

-계약갱신 때 임대인이 과도하게 보증금을 올려달라고 하면 어떻게 하나.
=임차인이 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 보증금을 더 올려 달라고 할 수 있다. 다만 현재 보증금(월세 포함) 대비 12%까지만 보증금 인상을 요구할 수 있다.

 

-계약기간 중 상가건물이 경매에 넘어가면 어떻게 되나.
=주택과 마찬가지로 새로운 건물주는 기존 임대차 계약을 그대로 승계해야 한다. 따라서 잔여기간 동안 임차가 가능하다.

 

  ▶주택ㆍ상가건물임대차보호법 비교