제목 동일건물에 동종업종을 임대할 수는 없다 조회수 : 1460

작성자   성공예감   등록일   2007-05-05 07:59:10   글번호   72 (단독건물인 경우) 단독건물에 건물주(임대인)가 기존 임차인(세입자)의 업주에게 동의를받지 않고 같은 업종을 임차시에는 기존 임차인(세입자)은 건물주에게 영업에대한손실과 손해배상을 청구할 수 있습니다. (분양상가,쇼핑센타등) 만일 분양상가라면 분양당시(분양회사의 분양계획 포함) 관리규약이 있다면(분양회사의 사규또는 분양회사의 분양계획및 규칙 또는 자치회,번영회 약관또는 회칙이 있다면 헌법보다는 우선시 됩니다.)분양당시 자치규약에 동일업종이 들어오면 안된다고 되어 있으면 들어올 수 없읍니다. 차후 처음 분양받은자가 후에매매를하여 수분양자가 상가를 매입하여 동일업종을 개업또는 임차를 하여도 아니된다고 되어 있습니다. 대법원 2006.7.4. 자 2006마164,165 결정 【가처분이의】 [공2006.9.1.(257),1477] -------------------------------------------------------------------------------- 【판시사항】 [1] 점포별로 업종을 정하여 분양한 상가 내 점포의 수분양자 지위를 양수한 자 등이 분양계약에서 정한 업종제한약정을 위반할 경우, 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자가 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있는지 여부(적극) [2] 상가분양계약에 있어서 지정업종에 관한 경업금지의무가 분양회사에게도 적용되는지 여부(적극) [3] 건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다고 한 사례 [4] 업종제한약정 위반을 이유로 동종영업금지를 주장할 수 있는 대상 점포의 범위 [5] 동종영업의 금지를 구하는 가처분에 있어서 보전의 필요성에 관한 판단 기준 [6] 민사집행법 제307조 제1항에서 정하는 특별사정에 의한 가처분취소의 요건 [7] 업종이 지정된 점포의 소유자가 제3자에게 점포를 임대하여 고정적인 임대수익을 얻고 있다고 하여도 업종제한 약정을 위반한 동종의 점포를 상대로 영업금지가처분을 구할 보전의 필요성이 있다고 인정한 사례 【결정요지】 [1] 건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다. [2] 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다. [3] 건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다고 한 사례. [4] 업종제한약정 위반을 이유로 한 동종영업금지청구권은 분양계약이나 관리단규약 등에 특별히 달리 정한 것이 있거나 기타 특별한 사정이 없는 한 통상적으로 동일 상권을 이루는 같은 건물 내에 소재하고 있는 모든 상가 점포들에 대하여 주장할 수 있다. [5] 동종영업의 금지를 구하는 가처분은 민사집행법 제300조 제2항에서 규정하고 있는 임시의 지위를 정하기 위한 가처분의 일종으로서, 이러한 가처분은 그 다툼 있는 권리관계가 본안소송에 의하여 확정되기 전까지 가처분권리자에게 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여 또는 기타 필요한 이유가 있을 경우에 한하여 응급적ㆍ잠정적 처분으로 허용되는 것인바, 본안판결 전에 채권자에게 만족을 주는 경우도 있어 채무자의 고통이 크다고 볼 수 있으므로 그 필요성의 인정에 신중을 기해야 한다. [6] 민사집행법 제307조 제1항에서 규정하고 있는 담보를 제공하게 하고 가처분을 취소할 수 있는 ‘특별한 사정이 있는 때’라 함은 가처분에 의하여 보전되는 권리가 금전적 보상으로써 그 종국의 목적을 달성할 수 있는 사정이 있거나 또는 가처분 집행으로 가처분 채무자가 특히 현저한 손해를 받고 있는 사정이 있는 경우를 말하고, 여기에서 금전보상이 가능한가의 여부는 장래 본안소송에 있어서의 청구의 내용, 당해 가처분의 목적 등 모든 사정을 참작하여 사회통념에 따라 객관적으로 판단하여야 하고, 채무자가 특히 현저한 손해를 입게 될 사정이 있는지 여부는 가처분의 종류, 내용 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 채무자가 입을 손해가 가처분 당시 예상된 것보다 훨씬 클 염려가 있어 가처분을 유지하는 것이 채무자에게 가혹하고 공평의 이념에 반하는지 여부에 의하여 결정된다. [7] 업종이 지정된 점포의 소유자가 제3자에게 점포를 임대하여 고정적인 임대수익을 얻고 있다고 하여도 업종제한 약정을 위반한 동종의 점포를 상대로 영업금지가처분을 구할 보전의 필요성이 있다고 인정한 사례. 【참조조문】 [1]민법 제105조,민사집행법 제300조/ [2]민법 제105조/ [3]민법 제105조/ [4]민법 제105조,민사집행법 제300조/ [5]민사집행법 제300조 제2항/ [6]민사집행법 제307조 제1항/ [7]민사집행법 제300조 제2항 【참조판례】 [1][5]대법원 2005. 8. 19.자 2003마482 결정(공2005하, 1548) / [1]대법원 1997. 12. 26. 선고 97다42540 판결(공1998상, 501),대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다46044 판결(공2002하, 2191),대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결(공2003상, 506),대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결(공2004하, 1728) / [2]대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결(공2005하, 1317) / [5]대법원 1997. 10. 14.자 97마1473 결정(공1997하, 3739) / [6]대법원 1992. 4. 14. 선고 91다31210 판결(공1992, 1569),대법원 1997. 3. 14. 선고 96다21188 판결(공1997상, 1079)

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