제목 임대차계약상의 법률문제 조회수 : 510

작성자   성공예감   등록일   2006-07-04 00:00:00   글번호   39 < 임대차계약상의 법률문제>   (임차인을 중심으로)   1. 임대차계약 시 다음 사항을 유의해야 합니다.    1) 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다.  등기부등본의 갑구란에는 그 주택의 소유자가 나와있으므로 그 주택의 소유자와만 계약을 하여야 하며(소유자의 가족과 계약을 하는 경우에도 계약 명의는 소유자로 하여야 하고 소유 자 본인의 도장을 받아야 합니다.) 소유자 아닌 사람과 한 계약은 그 건물에 대해 아무런 권 리를 주장할 수 없습니다.   을구란에는 근저당권 등 담보권 설정여부가 기재되어 있는데 다액(그 건물 시가의 약 2분의 1에서 근저당권의 채권최고액을 공제하고 나머지 금액이 전세보증금액에 미치지 못할 경우) 의 담보권이 설정되어 있을 경우에는 임대차계약을 체결하지 않아야 합니다. 주택 임대차보 다 먼저 설정된 담보권이 임대차보증금 반환 청구보다 우선 변제 받게 되므로 보증금을 회수 하지 못할 우려가 있습니다.       2) 계약즉시 계약서에 확정 일자 인을 받고 주민등록이전신고를 하여야 합니다.       그러면 주택임대차보호법에 의해 우선 변제권(다른 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리)이 인정됩니다. 그러나 이미 설정된 담보권자나 가압류 또는 압류권자 보다는 순위가 늦으므로 가능한 한 빨 리 이러한 조치를 취해야 합니다.       2. 주택을 임차하여 생활하고 있을 경우의 법률문제  1) 건물을 수선하여야 할 필요가 있을 경우 건물 수선 의무는 원칙적으로 임대인이 부담하게 되어 있고 다만 임차인의 책임이 있는 경우 에만 임차인이 수선하여야 합니다.       2) 임대차 계약 존속기간   임대차 계약을 2년 미만으로 정하였다고 하더라도 임차인은 계약기간이 2년이라고 주장할 수 있습니다.(단 임대인은 2년이라고 주장할 수 없습니다.-편면적 강행규정) 따라서 한번 임 대차 계약을 체결한 임차인은 최소한 2년 간 이사를 가지 않아도 됩니다. 그런데 임대차기간 이 경과되었는데도 임대인과 임차인이 특별한 새로운 계약을 체결하지도 않은 채 임대차 관 계를 계속하는 경우는 묵시적 갱신이 되어 기간을 정하지 않은 임대차 계약 관계가 됩니다. 이러한 경우는 임대인이 계약해지 통고를 하면 그 날로부터 6개월, 임차인이 계약 해지통고 를 하면 그 날로부터 1개월만에 계약이 해지됩니다.       3) 대항력   임차목적물이 주거용 건물이고 주택의 인도를 받아야 하며 전입신고가 되어 있으면 대항력 이 인정됩니다. 대항력이 인정되면 주택의 소유자가 타인에게 주택을 매도하였어도 임차인 은 다른 곳으로 이사를 가지 않고 임대차 기간이 완료될 때 까지 계속 거주할 것을 주장할 수 있고 보증금도 새로운 소유자에게 달라고 하여야 합니다. 차임(보통 월세라고 함)도 새로 운 소유자에게 지급하여야 합니다.       3. 임대차기간 종료시의 법률문제     1) 임대차보증금반환을 확보하기 위한 법적 배려 주택인도, 전입신고, 임대차계약서 상에 확정 일자 인을 받은 경우에는 후 순위의 담보권자 (순위는 먼저 이루어진 것이 우선순위가 된다.)나 일반채권자보다도 우선하여 임대차보증금 을 반환 받을 수 있는 권리를 인정하고 있는데 이것을 임대차보증금의 우선변제권이라고 합 니다.  또한 소액의 임대차보증금의 경우(서울특별시 및 직할시에서는 3,000만 원 이하, 기타 지역 에서는 2,000만 원 이하의 경우)에는 서울특별시 및 직할시에서는 1,200만원, 기타 지역에서 는 800만원의 한도에서 선 순위 담보권자가 있더라도 최우선적으로 반환 받을 수 있습니다.  위와 같은 임대차보증금의 우선변제권이나 최우선변제권은 당해 건물과 대지가 법원에서 경 매되어 각 채권자별로 배당 될 때 인정됩니다. 그런데 임대인이 임대차기간이 종료되었는데 도 불구하고 임대차보증금을 주지 않을 때에는 임차인으로서는 임대인을 상대로 지급명령을 신청하거나 또는 소송을 제기하여 판결을 받은 후 그 판결에 기해 법원에 당해 주택을 경매 신청할 수도 있습니다.       2) 동시이행관계   임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 건물 명도의무는 동시이행의 관계에 있으므로 임차인은 임대인이 보증금을 반환해줄 때까지 당해 주택에서 계속 거주할 수 있습니다.

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