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제목 쌍방 직거래 임대차계약시 필수확인사항 조회수 : 1212
  작성자   나항상   등록일   2012-08-09 15:12:27
  글번호   176

쌍방 직거래 임대차계약시 필수확인사항

1.  가장 기본적인 확인 사항이 소유자와 계약을 체결하는 것입니다.

     대리인이 나오면 본인의 위임장과 인감증명서 2가지를 반드시 제시하라고 해야 합니다.

     그것이 어려우면 집 주인 통장으로 입금을 해야 안전합니다.

     대리인이 그냥 왔으면 "언제까지 본인의 (1)  위임장과 (2)  인감증명서를 첨부하기로 한다"는

     단서를 써두어야 안전합니다.

 


2.  이사를 들어가는 집의 등기부를 떼어보고 확인을 할 것이 있습니다.

     보통은 융자가 있을 것이니 집 값을 시세의 70%로 잡고 선순위 융자와 여러 세대가 살고 있으면

     선순위 전세금이나 보증금을 합해서 몽땅 빼고 님의 전세금만큼 남는지를 확인해 보아야 합니다.

     부족하면 전세권 등기를 해도 소용이 없으니 이사를 들어가면 전세금을 일부나 심하면 전부못 
     받고 
쫓겨 날 수 있으니 주의 하셔야 합니다. 융자를 말소하거나 갚는다고 했으면 "언제까지 융자를 말소하거나 감액하기로 한다"라는 단서가 필요합니다.

 

3.   전세금이나 보증금이 적으면 "소액 보증금"이라고 해서 최우선 변제(인도 전입 신고)를 
     받을 수도 있습니다. 
근저당 날짜에 따라 다르며, 다만 낙찰 대금의 1/2 범위 내이며 여러
     세입자가 있으면 안분(균등) 배당이 
될 수는 있습니다.

 

근저당 설정일에 따른 최우선변제금(담보가치의 저하 방지하기 위함)

 

근저당 등 설정일

대상 지역 구분

보증금 범위

최우선 변제금

84.1.1 ~ 87.11.30

서울특별시, 대전 등 광역시

300만원

300만원

기타 지역

200만원

200만원

87.12.1 ~ 90.2.18

서울특별시, 대전 등 광역시

500만원

500만원

기타 지역

400만원

400만원

90.2.19 ~ 95.10.18

서울특별시, 대전 등 광역시

2,000만원

700만원

기타 지역

1,500만원

500만원

95.10.19 ~ 2001.9.14

서울, 광역시(군 지역 제외)

3,000만원

1,200만원

기타 지역

2,000만원

800만원

2001.9.15

2008. 8. 20

서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역

4,000만원

1,600만원

대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)

3,500만원

1,400만원

기타(지방, 광역시의 군)

3,000만원

1,200만원

2008. 8. 21

~ 현재

서울, 인천, 안양 등 과밀억제권역

6,000만원

2,000만원

대전 등 광역시(인천, 군 지역 제외)

5,000만원

1,700만원

기타(지방, 광역시의 군)

4,000만원

1,400만원


 

4.  집에 방음, 방습, 벌레 등의 문제로 골치 아파질 수 있으니 이런 문제점이 있는지를 점검해야
    합니다.

     보수가 필요하면 "언제까지 하자가 있는 것에 대하여는 보수를 한다"라고 기재해서 나중에 보수가

     되지 않는 경우, 이사 비용과 중개수수료를 달라고 해서 나와야 합니다.

 

5.  그리고 관리비는 어느 정도 나오는지를 집주인에게 물어보고 계약을 하셔야 합니다.

     관리비도 계속 내야 하니 많으면 엄청 나게 부담이 됩니다.

     수도세, 전기세는 따로 따로 나오는데 아니면 사람 수로 나누는지 등을 먼저 물어보고 계약을
     해야 합니다.

 

6.  이런 것들이 문제가 없다고 판단이 된다면 전입신고하고 확정일자를 받아서 살면 됩니다.

     무허가나 미등기 건물이라도 전입신고하고 살 수 있으면 보호가 됩니다.

     그리고 공동 주택(다세대 주택, 연립 주택, 아파트)이면 동이나 호수까지도 정확하게 

     전입신고가 되어 있어야 보호를 받을 수 있으니 건축물관리대장에 기재된 것과 동일하게 신고를
     해야 합니다. 
확정일자는 계약서를 가지고 동사무소(법원, 공증인 사무소도 가능)에 가서
     "확정일자를 받으러 왔다"고 
직원에게 얘기하면 날인하고 돌려 줄 것입니다.

     잃어버리지 않도록 복사본이라도 놔두고 보관을 잘 하셔야 합니다.

     경매 되었을 때 법원에 제출을 해야 하니 잘 보관해야 합니다.

 

7.  중개업자를 통해서 계약을 했다면 확인 설명서, 전세 계약서, 보증 관련 서류를 받아 두셔야
     합니다.
그리고 전세금이 안전하겠느냐?는 것을 꼭 물어서 안전하다고 하면 계약서 특약 사항에
     기재
("전세금이 문제가 되면 중개업자가 책임을 진다)를 해놓아야 나중에 문제가 되었을 때
     책임을 
지라고 할 수 있습니다.


[참조]  

 

집주인이 전세금을 받아서 대출금을 갚는다고 약속한다면, 계약할 때 반드시 계약서에 명기한 뒤 중도금이나 잔금 지급일에 상환 유무를 꼭 확인하도록 하세요.
 
집주인과 분쟁이 생겨 난처해졌다면 정부에서 운영하는 전·월세 지원센터(국번없이 1577-3399) 도움도 받아 보세요.
 

2년임대차기간이 만료되어 보증금이 1천만원 증액된
6천5백만원 보증금으로 재계약할때 유의할점이 무엇인가요?

전입신고가 된 것은 변함이 없고 확정일자는 다시 받아야하는지요? 

보증금이 증액되어 다시 확정일자를 받으면 우선변제권리는 유지되나요?
답변주시면 감사하겠습니다. 
 
[답변]
 
동사무소 등 해당 관청에 가면 설명을 해 줄텐데요.

증액된 부분(1천만원)에 대해서만 확정일자를 받으시면 됩니다.

과거 확정일자 받은 부분을 무시하고, 다시 전액(6천5백만원)에 대해서 확정일자를 받게 되면, 임대기간동안(2년) 다른 채권자가 생겼을 경우 그 채권자보다 후순위가 됩니다.

 



참고하세요.

[기타 참고사항-한번 읽어볼 내용]

Q1] 담보대출이 있는 집을 전세계약 했다. 하지만 이사(잔금지급)를 앞 둔 시점, 임대인이 은행 담보대출을 추가로 받은 사실을 중개인을 통해 알게 됐다. 계약파기와 계약금 반환이 가능한가?

원칙적으로 가능하다. 하지만, 추가 대출에 대한 은행의 담보설정등기가 되지 않았고 담보등기에 앞서 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받는다면, 그 보다 선순위가 될 수 있는 것이므로 추가 담보등기가 되기 전에는 계약파기가 안된다.

Q2] 중개수수료나 이사비용 등, 이사에 따른 제반비용을 고려했을 때, 재계약을 하는 것이 낫다 싶어, 전세계약을 연장 하려고 한다. 전세 재계약시 주의할 점은 어떤 것들이 있나?

주택시장 침체기에는 전세금액의 변동이 작고, 임대인임차인 모두 이사비용복비를 감안하여 같은 금액으로 재계약하려는 수요가 많게 된다. 동일조건에서의 임대차 연장은 임대차 보호법에 따라 임차인에게 유리하므로 별 문제가 없다고 생각할 수 있지만, 주의할 점도 있다. 우선 보증금 증감 없이 재계약만 하는 경우는 계약서를 다시 작성하거나, 확정일자를 다시 받을 필요 없이 종전 계약서를 연장하고, 일부 변동사항만 특약사항에 기재하면 된다.

다만, 보증금 증감이 있는 경우 종전계약서는 효력이 없기 때문에 새로운 계약서를 작성한 후 확정일자를 받아야 하고, 종전 계약서는 새로운 계약서와 같이 하여 보관하도록 한다.

, 보증금을 증액해서 재계약을 할 경우 재계약 시점 이전에 새로운 근저당이 설정된 경우, 보증금 증액부분은 확정일자를 다시 받더라도 근저당 보다 후순위가 되기 때문에 주의하자.

세입자는 최악의 경우(경매)를 피하기 위해서 계약 갱신 전에 해당 주택의 근저당권 등의 선순위 대출금을 확인하고, 근저당보다 내 임대차계약이 후순위인 경우 증액분 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있음을 유념해야한다. 특히 인근 아파트 시세를 확인한 후 내 전세보증금과 대출금(근저당 채권최고액)을 합한 금액이 주택가액의 60~70%를 초과하는 경우 위험부담이 크다는 점에 주의할 필요가 있다.

Q3] 임대차기간 중 집주인(임대인)이 바뀌었을 때 세입자는 새 임대인과 계약서를 새로써야 하나?

임대차기간 중에 집이 매매 또는 상속 돼 소유주가 바뀌었을 경우, 종전 임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계되므로 계약서를 새로 쓸 필요는 없다. 하지만, 새 집주인과 전세권설정등기나 도배, 바닥장판 등, 하자보수 문제 등을 상의할 필요가 있을 때, 종전계약서 특약란에 새임대인과 상의 후 추가 기입해두는 것도 좋겠다.

Q4] 전세계약 만기를 앞두고, 조금 더 싼 전세매물을 찾아 이사를 가려는데 주택시장이 침체돼, 전세보증금을 잘 돌려받지 못할까 걱정이다. 세입자로써 최소한의 대비책은 뭐가 있나?

계약만기 전에 특별히 취할 절차는 없다. 기본적으로 전입신고 후 확정일자나 전세권설정등기를 통해 우선변제권을 행사할 수 있다면, 보증금반환에 대해서 크게 걱정하지 않아도 된다. 그리고, 미리 집주인에게 전세기간 만료 1달 전에 내용증명우편으로 전세계약을 갱신하지 않겠으니 보증금을 기일에 반환해 달라는 통고를 해 임대인을 압박하는 것도 방법이다.

그러나 주변에 입주적체로 세입자 구하기가 용이치 않은 상황이라면, 임대차금액을 낮춰 세를 놓을 수 있도록 임대인을 설득하는 것도 요령이고, 시장 침체가 극심해 새로운 세입자를 구하지 못하고, 임대인의 보증금 반환도 어렵다면 절충하는 차원에서 임대보증금을 감액해 재계약하자고 요구할 수도 있다.

Q5] 현재 전세 계약 후 1년 정도 살았는데, 내가 살고 있는 지역이 재개발 된다고 한다. 아직 전세계약 기간이 1년이나 남았는데, 세입자는 그냥 나가는 방법 밖에 없는지? 따로 보상비가 나오는지?

주택재개발 사업 지역은 최초 구역지정고시일의 3개월 전부터 사업시행으로 인한 이주시 까지 거주한 세입자에게는 주거대책비(이주비) 또는 임대주택을 공급받을 수 있는 자격이 주어진다. 거주시점은 원칙적으로 주민등록 등재 내용을 기준으로 판단한다.

주거대책비는 도시근로자 월평균 가계지출비를 기준으로 가족 수에 따라 4개월분의 주거대책비를 지급하며, 2인 이상의 가족으로 세대원 모두 무주택인 경우 임대주택을 공급받을 수도 있다. , 보상대상을 최초 구역지정고시일 3개월 전이 아닌, 사업시행인가고시일 3개월 전이라는 서울행정법원 판례도 있다. (대법원 판례가 아니기 때문에 법 개정으로 이어질지는 미정)

Q6] 현재 살고 있는 주택에 임차인이 여러 명일 경우, 향후 주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지? 최소한 소액보증금은 안전한지?

주택임대차보호법에서는 임차인 보호를 목적으로 일정 금액 이하의 소액임차인은 최우선으로 보호하고 있다. 수도권 과밀억제권의 경우 현재 시행되고 있는 법률상 대항요건을 갖췄을 경우 경매에서 후순위 채권자보다 우선 변제받을 수 있는 임대차 보증금의 범위는 6천만 원이며, 이 중 2천만 원은 선순위 채권자보다도 우선해서 변제해 준다.

이렇게 최우선으로 변제해 주는 금액을 소액보증금 최우선 변제라 하는데 주의할 사항은 하나의 주택에 임차인이 다수여서 임차인들의 소액보증금 합계가 경매에 넘어간 주택가액의 2분의1을 초과하는 경우 2분의1 범위 내에서만 우선변제권을 인정해주고 소액보증금 비율로 나누게 된다. 따라서 임차인이 과도하게 많은 주택의 경우 소액보증금도 다 돌려받지 못할 수 있어 주의해야 한다. 최우선 변제금을 제외한 금액은 등기부 대항력 순서에 따라 배당받는다.

Q7] 전세를 살다가 만기가 되었는데, 자녀들 학교 문제 등도 있어서 재계약 하기로 했다. 그런데 집주인이 보증금을 1천만원 올려달라는데, 요즘 임대차 가격이 내렸다던데, 집주인이 요구하는 대로 다 줘야 하는지, 아니면 주택임대차보호법 대로 5% 이내만 주면 되는지?

임대차 계약 중 보증금 증액이나 감액은 계약체결인 또는 보증금 증액 이후 1년 이 경과한 후에 년 간 5% 이내에서 요구할 수 있다. 그러나 이것은 계약 기간 중 부당한 증감액을 방지하기 위한 조항일 뿐이기 때문에, 계약만료시의 증액 부분은 제한이 없다. 따라서 임대인과 협의를 거쳐 보증금 합의에 실패하면, 계약을 해지할 수밖에 없다. 판례상으로 계약기간이 종료되는 시기의 증액요구는 주택임대차보호법상 증액제한 규정이 적용되지 않는다는 지방법원 판례가 있다. 인근의 저렴한 임대차를 알아봐야 하는 경우이다.


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